Quando os aluguéis sobem mais rápido do que a renda, os programas sociais perdem eficácia. É isso que uma análise da Pew Charitable Trusts demonstrou com dados de dez estados americanos: entre 16% e 34% da pobreza na Califórnia, Colorado, Connecticut, Havaí, Maryland, Massachusetts, New Hampshire, Nova Jersey, Nova York e Washington DC está diretamente ligada ao alto custo da moradia. O número redefine o problema habitacional: não é apenas uma questão de conforto ou qualidade de vida. É uma questão econômica estrutural que anula políticas sociais inteiras.
O custo de moradia “engoliu” o benefício
O professor Zachary Parolin, da Universidade de Oxford, chegou a uma conclusão que deveria incomodar qualquer gestor de política pública: o aumento dos custos de moradia cancelou mais da metade do crescimento dos benefícios do programa de assistência alimentar americano (SNAP) entre 1989 e 2023 nos estados estudados.
Em outras palavras, o governo investiu mais em alimentar famílias vulneráveis, mas o mercado imobiliário consumiu esse investimento antes que ele chegasse a fazer diferença. “Mesmo quando as rendas sobem, as famílias continuam em risco de pobreza se os custos de moradia aumentarem em ritmo maior”, diz o relatório da Pew.
A escala do impacto potencial é igualmente reveladora: uma redução de 20% nos aluguéis poderia diminuir a pobreza em até 26% nos estados analisados. Isso coloca políticas de habitação no mesmo nível de relevância que grandes programas federais de proteção social.
Quase metade dos locatários americanos já está no limite
Quase 49% de todos os locatários americanos são considerados “economicamente sobrecarregados”, gastando mais de 30% da renda com moradia. O número atingiu 22,7 milhões de pessoas, um recorde histórico. Quando essa proporção ultrapassa 50%, os especialistas chamam de “severamente sobrecarregado”, categoria em que famílias precisam escolher entre pagar aluguel, se alimentar ou receber cuidados médicos.
O problema não é homogêneo. Em cidades com alto custo de vida e pouca oferta habitacional, como São Francisco, Nova York e Boston, o comprometimento da renda com moradia é muito maior do que a média nacional. E é exatamente nesses lugares que os programas sociais tendem a ser mais robustos, mas onde o custo da moradia corrói sistematicamente a eficácia desses programas.
O que Austin e Minneapolis fizeram para baixar custo de moradia
O relatório da Pew aponta dois casos concretos onde reformas de zoneamento e licenciamento produziram resultados mensuráveis: Austin, no Texas, e Minneapolis, no Minnesota. Ambas as cidades atualizaram seus códigos de uso do solo para facilitar a construção de habitação mais densa e mais acessível, e os aluguéis caíram como resultado.
Austin eliminou o zoneamento de uso único em grande parte da cidade, permitindo a construção de apartamentos e townhomes em áreas que antes aceitavam apenas casas unifamiliares. Minneapolis fez o mesmo, com foco particular em eliminar o zoneamento exclusivamente unifamiliar em toda a cidade. O efeito foi o aumento da oferta, que é o único mecanismo que, a longo prazo, reduz preços em mercados imobiliários aquecidos.
“Reformas de políticas que facilitam a adição de habitação, especialmente habitação eficiente e de menor custo, como apartamentos e townhomes, em áreas de alta demanda podem ter grandes efeitos de redução da pobreza, comparáveis aos dos principais programas federais”, afirma o relatório.
O que isso significa para o Brasil
O ciclo que a Pew descreve é familiar no contexto brasileiro: moradia cara em regiões de oportunidade econômica, programas sociais que chegam às famílias mas são parcialmente consumidos pelo custo de permanecer onde os empregos estão, e falta de oferta habitacional que mantém os preços altos mesmo quando a demanda seria atendível com as ferramentas certas.
Cidades brasileiras com pressão habitacional intensa, como São Paulo, Rio de Janeiro e Florianópolis, enfrentam versões locais desse mesmo problema. A experiência de Austin e Minneapolis aponta que o zoneamento mais flexível, os processos de licenciamento mais rápidos e o incentivo à construção de tipos variados de moradia não são apenas políticas urbanísticas. São políticas de combate à pobreza com resultados demonstráveis.
