Mais de 95% do solo residencial da Califórnia é zoneado exclusivamente para casas unifamiliares. Esse número, revelado por uma análise do Zoning Atlas em 2024, ajuda a explicar por que o estado tem algumas das cidades mais caras dos Estados Unidos em termos de moradia e a maior população em situação de rua do país. O governador Gavin Newsom assinou, no final de setembro, um pacote de leis habitacionais que busca mudar essa equação por vários ângulos ao mesmo tempo: menos burocracia de aprovação, mais tipos de moradia permitidos e restrições ao poder dos municípios de bloquear construções que o estado quer incentivar.
O caminho do meio que ninguém construía
A expressão “missing middle” descreve um vazio no mercado imobiliário americano: entre a casa unifamiliar e o edifício de apartamentos, existe uma categoria de habitação que inclui townhomes, condomínios e pequenos prédios que, por décadas, foi praticamente eliminada do zoneamento de muitas cidades. São exatamente esses tipos de moradia que tendem a ser mais acessíveis do que casas isoladas e mais manejáveis do que grandes torres.
A lei AB 1751, chamada de Missing Middle Townhome Act, estabelece aprovação automática para projetos de townhomes com até 150 unidades e cria uma via rápida de aprovação de 60 dias para projetos qualificados. A legislação também isenta esses projetos das revisões exigidas pela lei ambiental estadual californiana, uma das maiores fontes de atrasos e custos nos processos de aprovação do estado. Uma segunda lei, a SB 1116, fortalece a legislação de habitação inicial já existente e bloqueia municípios de usarem zoneamento para impedir esses tipos de moradia em determinados casos.
Casas mais baratas e maiores na Califórnia
As unidades de habitação acessória, conhecidas como ADUs ou “granny flats”, são construções menores instaladas no terreno de uma residência existente. Elas já viveram uma explosão de crescimento em partes da Califórnia, mas uma estrutura de taxas punía quem quisesse construir unidades acima de 750 pés quadrados, cobrando a taxa cheia por cada metro quadrado total. A nova lei cria um modelo de taxa marginal: municípios só podem cobrar proporcionalmente pela área acima dos 750 pés, e não pelo total.
“É uma mudança substantiva que vai ajudar a criar mais ADUs do tamanho de famílias”, disse Brian Hanlon, CEO da California YIMBY, organização pró-moradia que apoiou a medida. A reforma vale para as duas primeiras ADUs construídas em uma propriedade.
Prédios altos perto do transporte público
A legislação mais ousada do pacote pode ser a AB 2074, que exige que as sete maiores cidades californianas com redes de transporte mais densas criem distritos de hubs de transporte onde a altura máxima permitida para edifícios residenciais seja de pelo menos 150 pés (cerca de 45 metros). Em pelo menos 25% desses distritos de hub de transporte, cada cidade deve permitir edificações de até 450 pés (cerca de 137 metros).
“Nossos centros urbanos ainda estão sofrendo e precisam ser revitalizados”, disse o deputado estadual Matt Haney, autor da lei. “A AB 2074 faz isso acontecer construindo moradia densa onde ela é mais necessária, enquanto cria empregos bem remunerados.”
A lógica é urbanisticamente sólida: concentrar habitação de alta densidade perto de estações de transporte público reduz a dependência do carro, aumenta o uso do sistema de transporte e torna a cidade mais eficiente. É o mesmo princípio que guia políticas de Transit-Oriented Development adotadas em cidades ao redor do mundo.
O que explica tantas mudanças de uma vez
A Califórnia tem o déficit habitacional mais profundo dos Estados Unidos. A combinação de demanda alta, regulação intensa, processos de aprovação longos e zoneamento restritivo criou um mercado onde a construção de habitação é cara, lenta e, em muitos casos, inviável sem incentivos. O resultado é que o estado tem muitas das cidades mais caras do país e uma população de pessoas sem moradia que não para de crescer.
As leis assinadas por Newsom atacam o problema por vários pontos ao mesmo tempo: diversificam os tipos de habitação que podem ser construídos, reduzem o tempo e o custo burocrático das aprovações e limitam a capacidade dos municípios de usar o zoneamento como barreira ao crescimento habitacional. “Todo californiano merece uma chance justa de ter uma moradia estável”, disse o governador.
O que o Brasil pode aprender
Para cidades brasileiras que enfrentam déficit habitacional, especialmente em metrópoles onde o solo é caro e a burocracia de aprovação é lenta, o pacote californiano oferece um repertório de instrumentos concretos. A liberação de ADUs em terrenos residenciais existentes, a aprovação automática para tipos de habitação específicos com menos exigências ambientais, e o zoneamento diferenciado próximo ao transporte público são todos mecanismos que poderiam ser adaptados ao contexto legal brasileiro.
O que a Califórnia está mostrando é que a crise habitacional não tem uma solução única: ela exige mudanças simultâneas em tipos de moradia permitidos, velocidade de aprovação, estrutura de custos e regras de zoneamento. Medidas pontuais que atacam apenas um desses vetores tendem a produzir resultados modestos. Pacotes que os combinam têm mais chance de mover o marcador.
Texto adaptado de smartcitiesdive.com
