A pandemia esvaziou os centros empresariais das grandes cidades americanas. Em Washington DC, onde o teletrabalho federal e corporativo reduziu drasticamente a ocupação dos escritórios do downtown, essa crise se converteu numa oportunidade urbana: transformar prédios corporativos subutilizados em habitação residencial. A cidade agora é a segunda do país em número de conversões em andamento, com 8.479 unidades em processo de transformação, atrás apenas de Nova York, que lidera com 16.358 unidades.
Programa de incentivos que destravou o mercado
Em 2024, Washington DC lançou o programa Housing in Downtown (HID), que oferece isenção fiscal de 20 anos e outros incentivos para projetos de conversão comercial para residencial. Em outubro do mesmo ano, a cidade expandiu a área de elegibilidade do programa, ampliando significativamente o número de edifícios que podem ser convertidos. O resultado foi uma aceleração de projetos que, sem os incentivos, provavelmente não sairiam do papel, dado que a conversão de escritórios em apartamentos é financeiramente complexa e tecnicamente desafiadora.
Nos Estados Unidos, o número de projetos de conversão saltou 28% ano a ano no início de 2026, segundo dados da RentCafe.
Fim dos escritórios? A distribuição das plantas
O primeiro projeto apoiado pelo HID a abrir as portas foi o Aviator House, um edifício de oito andares construído em 1972 que era a sede da Associação dos Pilotos de Linhas Aéreas. Transformado em 157 apartamentos de estúdio, um e dois quartos, o projeto foi desenvolvido pela National Real Estate Development e carrega a identidade da aviação na própria concepção visual.
Peter Epstein, diretor de desenvolvimento e líder do projeto, descreveu o ponto de partida: o edifício estava com aproximadamente 50% de ocupação após a pandemia. A decisão de converter exigiu criatividade na distribuição das plantas. “Cada projeto de conversão é um quebra-cabeça. Financeiramente, o projeto precisa fazer sentido, mas fisicamente, o edifício precisa conseguir ser convertido”, disse Epstein. A solução foi ser criativo no layout para minimizar os apartamentos excessivamente fundos que costumam resultar de conversões de andares corporativos.
O design ficou a cargo de Gaëtane Michaux, que buscou inspiração em revistas dos anos 1970 para traduzir a estética vibrante da aviação daquela época num ambiente que moradores reais usariam no dia a dia. O contraste com o mercado era deliberado: “Quando começamos o projeto, visitamos vários prédios e a maioria era cinza, bege. A cor mais ousada era um azul-cinza tipo jeans. É entediante demais”, disse Michaux. As unidades receberam tons mais neutros, mas os espaços de uso comum foram deixados vibrantes.
O prédio também incorpora sistemas totalmente elétricos, telhados verdes e está buscando certificação LEED Gold. Com virtual tours desde maio, o Aviator House está mais de 70% locado e mais de 60% ocupado, com 14 das 16 unidades acessíveis já ocupadas.
The Geneva: maior projeto de conversão da história de DC
Em janeiro de 2026, a cidade iniciou as obras do The Geneva, a maior conversão de escritório para residencial já realizada em Washington DC. Dois edifícios de 15 andares construídos nos anos 1960 serão transformados em 532 apartamentos, dos quais 60 serão permanentemente acessíveis, além de espaço comercial no andar térreo. O projeto é da Post Brothers e tem 604 mil pés quadrados de área.
O financiamento do projeto de 575 milhões de dólares combina suporte do programa HID, 465 milhões em financiamento de energia limpa avaliada em propriedade comercial e um empréstimo sênior de 110 milhões. O escritório de arquitetura Handel Architects está desenhando o projeto com janelas de vidro triplo, apartamentos totalmente elétricos, piscinas, academia e vistas para o National Mall. A oferta vai de estúdios a penthouses de quatro quartos.
1255 23rd Street: o terceiro ato de uma tendência
Em outubro de 2026, a Jemal Real Estate Strategies e a DivcoWest anunciaram a conversão de um edifício de escritórios de 1982 no bairro West End em aproximadamente 323 apartamentos, incluindo cerca de 36 unidades acessíveis. O projeto mantém o varejo no andar térreo.
Norman Jemal, diretor sênior da Jemal Real Estate Strategies, resumiu o argumento que sustenta a tendência: “Esta parceria reflete nossa confiança em Washington DC e nossa convicção sobre a importância de dar uma segunda vida aos edifícios existentes. Apesar de ser um prédio de escritórios, tem a geometria e a estrutura para se tornar um prédio residencial impressionante.”
O que outras cidades podem aprender com esse “fim dos escritórios”
A experiência de Washington DC aponta para um conjunto de condições que tornam as conversões viáveis: incentivos fiscais de longo prazo que mudam a matemática financeira dos projetos, expansão progressiva das áreas elegíveis conforme o programa ganha tração, e flexibilidade regulatória para que cada projeto encontre seu próprio desenho de financiamento.
Para cidades brasileiras que enfrentam simultaneamente o esvaziamento de centros históricos, a vacância crescente de imóveis comerciais e o déficit habitacional, a lógica de conversão de escritórios em moradias é diretamente aplicável. Os instrumentos regulatórios e os incentivos precisariam ser adaptados ao contexto local, mas o princípio é o mesmo: edifícios que perderam sua função original podem ganhar uma nova sem a necessidade de derrubar e reconstruir, com menor custo ambiental e frequentemente em localizações centrais que naturalmente reduzem a dependência do automóvel.
