Texto adaptado de smartcitiesdive.com
O histórico Pittsfield Building, arranha-céu Art Deco de 1927 em Chicago, está prestes a ganhar nova vida. O Conselho Municipal aprovou sua conversão em 442 apartamentos residenciais.
É a ponta do iceberg. Chicago tem pelo menos 11 projetos de conversão em andamento, trazendo 1.765 unidades de moradia e reaproveitando 2 milhões de pés quadrados de espaço vazio.
O contexto? A cidade enfrenta déficit de 100 mil moradias enquanto 28% dos escritórios do centro estão vazios — o dobro da taxa de Nova York (13%).
Nova York: modelo que funciona
Nova York viu conversões saltarem de 1,6 milhão de pés quadrados em 2023 para 3,3 milhões em 2024. O segredo?
- Incentivos fiscais robustos: isenção sistemática de impostos sobre propriedade
- Processos simplificados: aprovações de zoneamento rápidas
- Visão de longo prazo: conversões integradas ao plano estratégico
Diferente de Chicago, que adota abordagem “caso a caso”, Nova York criou programa sistemático que torna projetos financeiramente viáveis.
Brasil
Rio de Janeiro
Em 2020, 45% dos imóveis comerciais do Centro estavam vazios. A resposta foi agressiva: isenção de IPTU, redução de ITBI e flexibilização de uso.
Resultados em 4 anos:
- Vacância caiu de 40% para 27%
- 53 empreendimentos aprovados
- 4.300 novas unidades habitacionais
- Outros 17 projetos na fila (total pode chegar a 5.700 unidades)
Exemplos: antigo Hotel São Francisco virou Casa Mauá, Edifício Mesbla virou Passeio 56.
São Paulo
São Paulo reduziu vacância no Centro de 23% para 3% — mas não por conversões residenciais. Foi pela ocupação de novos empreendimentos corporativos. O Requalifica Centro-SP oferece incentivos para conversões, mas adesão ainda é menor que no Rio.
Por que alguns prédios não podem virar casas?
Chris Sherman, da Sherman Associates: “Apenas cerca de 15% dos edifícios de escritórios são bons candidatos”.
Desafios técnicos:
- Vão de locação: distância entre fachada e elevadores deve estar entre 10-15m
- Iluminação natural: apartamentos precisam de janelas; edifícios profundos têm áreas sem luz
- Infraestrutura: redes elétricas, hidráulicas e HVAC devem ser completamente adaptadas
- Viabilidade financeira: edifícios mais antigos se qualificam para créditos fiscais, tornando conversões viáveis
Jason Ward, do Centro RAND: “A chave para essas conversões é a adesão do governo local”.
Benefícios urbanos
Revitalização: moradores nos centros aumentam segurança, sustentam comércio local, reduzem deslocamentos.
Sustentabilidade: reutilizar edifícios existentes evita desperdício de demolição e tem menor pegada ambiental.
Habitação nobre: disponibiliza moradia em áreas com infraestrutura completa.
Recomendações para m
unicípios
A Illinois Policy propõe que Chicago siga Nova York:
- Reformar incentivos: adotar isenção de impostos sistemática, não caso-a-caso
- Integrar ao planejamento: fazer conversões parte central do plano de crescimento
- Agilizar aprovações: remover barreiras regulatórias
No Brasil, municípios podem:
- Oferecer isenção temporária de IPTU e redução de ITBI
- Facilitar contato entre proprietários e desenvolvedores
- Integrar conversões aos Planos Diretores
